Impago del alquiler: qué puede hacer el propietario

Cuando un inquilino deja de pagar la renta, el propietario dispone de vías legales concretas para reclamar el importe adeudado y, si es necesario, recuperar la vivienda. Actuar con rapidez y siguiendo el procedimiento adecuado condiciona tanto la duración del proceso como las posibilidades de cobro.

Primeros pasos ante un impago del alquiler

Ante el primer impago del alquiler, conviene documentar la situación antes de iniciar cualquier acción judicial. Los pasos recomendados son:

• Requerir el pago al inquilino de forma fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido), dejando constancia de la fecha y la cantidad reclamada.
• Revisar el contrato de arrendamiento para comprobar si existe fianza, aval o seguro de impago que pueda aplicarse.
• Establecer un plazo razonable de respuesta antes de iniciar la vía judicial, sin dejar pasar más tiempo del necesario: cuanto más se demore la reclamación, mayor es la deuda acumulada y más complicado suele ser el cobro.

Si el inquilino no responde o no regulariza la situación, el siguiente paso es la vía judicial.

Conviene evitar dos errores frecuentes en esta fase inicial: aceptar pagos parciales sin dejar constancia por escrito de que no suponen una renuncia a exigir el resto de la deuda, y demorar el requerimiento formal esperando una regularización informal que en muchos casos no llega.

Cuanto antes se formalice la reclamación, antes empiezan a correr los plazos procesales si finalmente es necesario acudir al juzgado.

Vía del desahucio por impago: requisitos y procedimiento

El desahucio por falta de pago es la acción judicial mediante la cual el propietario solicita la resolución del contrato de arrendamiento y la recuperación de la vivienda. Para iniciarlo es necesario:

• Que exista un contrato de arrendamiento válido, verbal o escrito.
• Que haya impago de una o varias mensualidades, o de otras cantidades debidas conforme al contrato (suministros, comunidad, si así se pactó).
• Presentar la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubica la vivienda.

El procedimiento se tramita por el juicio verbal, que permite acumular en la misma demanda la reclamación de las rentas impagadas y la petición de desahucio.

Reclamación de las rentas impagadas

Junto con la acción de desahucio, el propietario puede reclamar en el mismo procedimiento las cantidades adeudadas: rentas vencidas, gastos pactados en el contrato e intereses, si procede. Esta acumulación evita tener que iniciar un procedimiento independiente para el cobro de la deuda.

Si el inquilino abandona la vivienda antes de la resolución judicial pero la deuda sigue pendiente, la reclamación económica puede continuar de forma independiente, incluso mediante el embargo de bienes o salarios del inquilino si finalmente hay sentencia firme a favor del propietario.

En la práctica, el cobro efectivo de la deuda depende en buena medida de la solvencia del inquilino: obtener una sentencia favorable no garantiza el cobro si no hay bienes o ingresos localizables sobre los que ejecutar.

Por eso, en paralelo a la vía judicial, conviene valorar si existe fianza depositada, aval bancario o personal, o un seguro de impago contratado, ya que estas garantías suelen permitir un cobro más rápido que la ejecución judicial de la sentencia.

Diferencia entre desahucio exprés y procedimiento ordinario

El llamado «desahucio exprés» no es un procedimiento distinto, sino una vía acelerada dentro del juicio verbal: si el inquilino, tras ser requerido de pago por el juzgado, no paga ni se opone a la demanda en el plazo establecido, el juez dicta decreto dando por terminado el procedimiento y fijando fecha de lanzamiento sin necesidad de más trámites.

Si el inquilino se opone a la demanda, el procedimiento sigue su curso ordinario dentro del juicio verbal, con vista y sentencia, lo que alarga los plazos. La oposición no impide, en la mayoría de los casos, que el desahucio siga adelante si el impago está acreditado, pero sí introduce trámites adicionales.

La duración real del procedimiento varía según el juzgado y la carga de trabajo de cada partido judicial, pero también según la actitud del inquilino: un desahucio no contestado puede resolverse en pocos meses, mientras que uno con oposición, prueba y recurso puede prolongarse considerablemente más.

Por eso el requerimiento inicial bien documentado es relevante también en esta fase: cuanta más prueba tenga el propietario sobre el impago desde el principio, menos margen de oposición efectiva tiene el inquilino.

Qué hacer si el inquilino no responde o abandona la vivienda

Si el inquilino no contesta ni comparece, el procedimiento avanza por la vía del decreto de desahucio, sin necesidad de juicio. Si abandona la vivienda antes de la resolución judicial, el propietario debe comunicarlo al juzgado y puede solicitar que se dé por finalizado el procedimiento en cuanto a la recuperación de la posesión, manteniendo abierta la reclamación de las cantidades debidas.

En cualquiera de los dos escenarios, es recomendable no proceder a cambiar la cerradura ni recuperar la vivienda por cuenta propia sin resolución judicial o acta que lo ampare, ya que esto puede generar responsabilidad para el propietario.

Actuar al margen del procedimiento judicial, aunque el impago esté acreditado, puede exponer al propietario a una reclamación por parte del inquilino e incluso a responsabilidad penal en casos de coacción.

Cuándo conviene un abogado civil

El procedimiento de desahucio por impago tiene plazos y requisitos formales que, si no se cumplen correctamente, pueden retrasar la recuperación de la vivienda o el cobro de la deuda. En Estudio Jurídico Durán, nuestro equipo de abogados de derecho civil en Guadalajara gestiona el procedimiento completo, desde el requerimiento inicial hasta la ejecución de la sentencia, para que el propietario recupere la vivienda y reclame las cantidades adeudadas en el menor tiempo posible.