Abogado de compraventa de vivienda en Guadalajara
COMPRA CON GARANTÍAS
Firmar sin haber revisado antes el contrato, no saber qué tipo de arras estás entregando o descubrir una carga sobre la vivienda cuando ya es tarde: son los problemas que con más frecuencia llegan al despacho en operaciones de compraventa. Como abogados especialistas en compraventa de vivienda en Guadalajara, revisamos el contrato y la situación registral del inmueble antes de que firmes, no cuando el conflicto ya está encima de la mesa. Primera consulta gratuita.
Las arras: qué pasa si una de las partes se echa atrás
Antes de firmar la compraventa, es habitual formalizar un contrato de arras: el comprador entrega una cantidad como señal y ambas partes se comprometen a cerrar la operación. Pero el tipo de arras que firmes determina qué ocurre si alguien decide no seguir adelante, y muchas veces esa distinción no queda clara en el propio contrato.
- Arras penitenciales: cualquiera de las partes puede desistir. Si es el comprador, pierde la cantidad entregada; si es el vendedor, debe devolverla duplicada.
- Arras confirmatorias: no cabe un desistimiento libre. La parte que incumple puede verse obligada a cumplir el contrato o a indemnizar los daños causados.
- Arras penales: suman ambos efectos, funcionando como penalización adicional según lo que se haya pactado.
Si no tienes claro qué tipo de arras firmaste, o la otra parte ha incumplido, como abogados de compraventa de vivienda en Guadalajara valoramos qué opciones tienes disponibles.
Revisión del contrato antes de la firma
El notario certifica la escritura, pero no entra a valorar si las condiciones pactadas te benefician ni negocia por ti frente a la otra parte. Eso es precisamente lo que hace un abogado de compraventa: revisar el contrato con detalle antes de firmarlo, cuando todavía hay margen para corregirlo.
Forma y plazos de pago
Cómo y cuándo se abona el precio, y qué sucede si alguna de las partes incumple esos plazos.
Situación registral del inmueble
Comprobar en el Registro de la Propiedad si existen hipotecas, embargos u otras cargas que el vendedor no haya comunicado.
Penalizaciones por incumplimiento
Qué consecuencias recoge el contrato para cada parte, y si esas cláusulas están equilibradas o perjudican a una de las dos.
Entrega de la vivienda
Dejar por escrito el estado en el que se entrega el inmueble y la fecha exacta.
Una revisión previa del contrato de compraventa evita la mayoría de los conflictos que después terminan en los tribunales.
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Compraventa con cargas ocultas
Enterarte, ya con la escritura firmada, de que la vivienda arrastra una hipoteca sin cancelar, un embargo o una carga registral no declarada es uno de los problemas más serios en una compraventa, y uno de los que con más facilidad se evita revisando el Registro antes de firmar.
Hipotecas pendientes
El vendedor debe cancelarlas antes de la venta, o descontar su importe del precio con garantías claras recogidas en el contrato.
Embargos sobre la vivienda
Una vivienda embargada puede venderse, pero el comprador tiene que conocer esa circunstancia antes de firmar.
Cargas registrales no visibles
Servidumbres u otras afecciones que limitan el uso del inmueble y que solo aparecen consultando el Registro de la Propiedad.
Si tras la firma descubres una carga que no te informaron, la vía de reclamación depende de si el vendedor la conocía y de si constaba en el contrato. Como abogados especialistas en Guadalajara, revisamos el Registro y el contrato firmado para determinar si procede reclamar por incumplimiento contractual, por vicios ocultos, o por ambas vías.
¿Y si el vendedor no entrega en la fecha acordada?
Cuando el vendedor incumple la fecha de entrega acordada, el comprador no se queda sin opciones. La vía a seguir depende de lo pactado en el contrato y de la gravedad del retraso:
Exigir la entrega: reclamar que se cumpla el contrato y se entregue la vivienda en las condiciones acordadas.
Resolver el contrato: si el retraso es injustificado o prolongado, solicitar la resolución junto con la devolución de las cantidades ya entregadas.
Reclamar una indemnización: por los gastos derivados del retraso, como un alquiler temporal o una mudanza que tuviste que asumir.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias?
En las penitenciales, cualquiera de las partes puede desistir del contrato: si es el comprador, pierde la señal; si es el vendedor, debe devolverla duplicada. En las confirmatorias no cabe ese desistimiento libre: la parte que incumple puede ser obligada a cumplir el contrato o a indemnizar los daños causados.
¿Puedo recuperar las arras si el banco no me concede la hipoteca?
Depende de si el contrato incluye una cláusula que condicione la compra a la concesión de la financiación. Sin esa cláusula, que te denieguen la hipoteca no te exime automáticamente de las consecuencias del tipo de arras que hayas firmado.
¿Qué hago si descubro una carga no informada después de firmar?
Puedes reclamar al vendedor por incumplimiento contractual o, según el caso, por vicios ocultos. La vía depende de si el vendedor conocía la carga y de si se declaró expresamente en el contrato.
Compro sin agencia, directamente al propietario: ¿necesito abogado igualmente?
Es en estos casos cuando más conviene contar con uno, precisamente porque no hay ningún profesional revisando el contrato antes de la firma salvo que lo contrates tú.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un incumplimiento del contrato de compraventa?
El plazo general de las acciones personales derivadas de un contrato es de cinco años desde que se pudo exigir su cumplimiento, aunque conviene actuar cuanto antes para no perder pruebas ni capacidad de negociación.