Abogado de compraventa de vivienda en Almería
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Firmar un contrato de compraventa sin revisarlo antes, perder unas arras por un malentendido o descubrir cargas ocultas después de la firma son los conflictos más habituales en la compra o venta de una vivienda. En Estudio Jurídico Durán somos abogados especialistas en compraventa de vivienda en Almería, y revisamos cada contrato antes de que lo firmes, no después de que el problema ya haya ocurrido. Primera consulta gratuita.
Antes de firmar: revisión del contrato
El notario da fe pública de la escritura, pero no revisa si las condiciones del contrato son las que más te convienen ni defiende tus intereses frente a la otra parte. Esa es la función de un abogado de compraventa: revisar el contrato antes de la firma, no cuando el problema ya se ha producido.
Condiciones de pago
Plazos, forma de pago y qué ocurre si alguna de las partes se retrasa.
Cláusulas de penalización
Qué consecuencias tiene el incumplimiento de cualquiera de las partes, y si están redactadas de forma equilibrada.
Estado de cargas del inmueble
Verificar en el Registro de la Propiedad si existen hipotecas, embargos u otras cargas no comunicadas por el vendedor.
Plazo de entrega y estado del inmueble
Dejar por escrito en qué condiciones se entrega la vivienda y cuándo.
Revisar el contrato de compraventa antes de firmar evita la mayoría de los conflictos que después acaban en los juzgados.
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El tipo de arras no siempre queda claro en el contrato, y de esa ambigüedad surgen muchos de los conflictos que llegan al despacho. Como abogados de compraventa de vivienda en Almería, revisamos qué tipo de arras firmaste y qué opciones tienes si la otra parte incumple.
Las arras: qué pasa si una de las partes se echa atrás
El contrato de arras es el paso previo habitual a la compraventa: el comprador entrega una cantidad de dinero como señal, y ambas partes se comprometen a formalizar la operación. Pero no todas las arras funcionan igual, y de su tipo depende qué ocurre si alguien se echa atrás:
- Arras penitenciales: permiten desistir del contrato. Si el comprador se retracta, pierde la señal entregada; si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble de esa cantidad.
- Arras confirmatorias: no permiten el desistimiento libre. La parte incumplidora puede ser obligada a cumplir el contrato o a indemnizar por los daños causados.
- Arras penales: combinan ambos efectos, funcionando como penalización adicional al incumplimiento, según lo pactado en el contrato.
Qué pasa si el vendedor no entrega en la fecha pactada
El incumplimiento del plazo de entrega es uno de los conflictos más frecuentes tras la firma del contrato. Cuando el vendedor no entrega la vivienda en la fecha acordada, el comprador tiene varias opciones, según lo que establezca el propio contrato y la gravedad del retraso:
Exigir el cumplimiento: reclamar la entrega efectiva de la vivienda en las condiciones pactadas.
Resolver el contrato: si el retraso es grave o injustificado, solicitar la resolución y la devolución de las cantidades entregadas.
Reclamar una indemnización: por los daños y perjuicios derivados del retraso, especialmente si has incurrido en gastos adicionales (alquiler temporal, mudanza, etc.).
Compraventa con cargas ocultas
Descubrir después de la firma que la vivienda tiene una hipoteca sin cancelar, un embargo o una carga registral no informada es uno de los problemas más graves en una compraventa, y también uno de los más evitables con una revisión previa.
Hipotecas no canceladas: el vendedor debe cancelar cualquier hipoteca antes de la venta, o descontarla del precio con garantías claras en el contrato.
Embargos: una vivienda embargada puede venderse, pero el comprador debe conocerlo antes de firmar, no después.
Servidumbres y afecciones registrales: cargas que limitan el uso del inmueble y que no siempre son visibles sin consultar el Registro de la Propiedad.
Si descubres una carga no informada después de la firma, la vía de reclamación depende de si el vendedor la conocía y de si se declaró expresamente en el contrato. Como abogados especialistas en Almería, revisamos el Registro de la Propiedad y el contrato firmado para determinar si procede reclamar por incumplimiento contractual, por vicios ocultos, o ambas vías de forma conjunta.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias?
En las arras penitenciales, cualquiera de las partes puede echarse atrás perdiendo o devolviendo el doble de la señal. En las confirmatorias, no cabe desistir libremente: la parte incumplidora puede ser obligada a cumplir el contrato o a indemnizar por los daños causados.
¿Puedo recuperar las arras si el banco me deniega la hipoteca?
Depende de si el contrato incluye una cláusula que condicione la compra a la concesión de la financiación. Sin esa cláusula, la denegación de la hipoteca no exime automáticamente de las consecuencias del tipo de arras firmado.
¿Qué pasa si descubro una carga no informada después de firmar?
Puedes reclamar al vendedor por incumplimiento contractual o, según el caso, por vicios ocultos. La vía depende de si la carga era conocida por el vendedor y de si se declaró expresamente en el contrato.
¿Necesito abogado si compro directamente al propietario, sin inmobiliaria?
Es precisamente en estos casos donde más conviene contar con un abogado, ya que no hay ningún profesional revisando el contrato antes de la firma salvo que lo contrates tú mismo.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un incumplimiento del contrato de compraventa?
El plazo general de las acciones personales derivadas de un contrato es de cinco años desde que se pudo exigir el cumplimiento, aunque conviene actuar cuanto antes para no perder pruebas ni posiciones de negociación.